北京“画家村住宅案”：“财产性收入”问题浮出水面

一个有标志意义的判决 　　推开朱红色的铁门，一座典型的北方农家院落展现在记者眼前。在这座院落一间房屋内，墙面上贴着一幅对联：何处无妙境，何处无净土，横批是：其乐融融。 　　这里本是艺术家李玉兰已经住了5年，而且准备一辈子住下去的“一方净土”。但随着12月17日北京市第二中级人民法院的一纸判决，李玉兰及其家人不得不另寻“净土”，他们被判令90天内搬离这里。 　　李玉兰本欲常相厮守的这方“净土”位于北京市通州区宋庄镇辛店村。按照我国的户籍制度，李玉兰不是这个村的“合法”居民，她的户籍在河北省邯郸市，属于城镇户口。 　　就在李玉兰领到判决书的前几天，12月11日，国务院召开的常务会议上强调指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。城镇居民李玉兰正是因为购买了一处农民住宅，而被判搬离。手里掂着轻飘飘的两页判决书，无奈、无助抑或是后悔的复杂表情挂在李玉兰及其家人的脸上，他们的心情无比沉重。 　　城镇居民不得购买宅基地和农村住宅，这句话背后的实质背景是，按照有关政策，农村宅基地及其附着房屋禁止在一级市场流转。这也是李玉兰败诉的关键原因。 　　十七大报告中首次提出了“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的说法，按照国家统计局专家的解释，“财产性收入”是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、车辆、土地、收藏品等)所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等;财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。 　　那么，对于农民而言，他们的房屋如果用于出租而获得租金，也是一种财产性收入。但是，将自己的宅基地和房屋予以出卖给城镇居民，显然是目前法律所不允许的。可是，实际上目前却大量存在着城镇居民购买农村宅基地和住房的现象，尤其是大城市周边的“小产权房”。这些都成了一个法律上的灰色地带。财产性收入的法律问题，就此浮出水面。 　　被告代理词满篇为原告“主张”权益 　　作为被告的代理人，其书写的代理词本应去为被告主张权益，但在李玉兰代理人，同为画家的王立则笔下，将近15000字的代理意见却满篇为原告主张权益———原告应当具备处置自己财产的权利。其实，也只有这样，才能让李玉兰的权益得到保护。 　　按照王立则的推理，农民首先毫无疑问是我国公民。既然毫无疑问是公民，那么按照宪法和法律的规定，国家应保护公民的私有财产权。按照民法通则和物权法的规定，“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品……以及其他合法财产”。既然是个人财产，农民拥有对自己房屋的所有权。而又按照民法通则之规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。 　　推理的结果自然可以延伸为：农民通过对自己房屋的处分，包括对宅基地使用权的出让和房屋所有权的出让，获得财产性收入或收益。 　　出卖者处分权的具体体现就是与买受人签订合同。依据合同法的规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。 　　显然，李玉兰败诉的问题没有出现在第(一)至(四)项内，而是第(五)项这个兜底条款中。二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。出卖方与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，法院认定合同无效。 　　一个很明显的事实是，法院的判决中只提到，对于“宅基地使用权”，“非本集体经济组织成员无权取得或变相取得”。对于宅基地之上的房屋呢? 　　宅基地处分权之争 　　在记者参加的一个学术沙龙上，就此问题，人民大学法学院教授周珂认为：“房屋是每个公民财产性收入中最重要的组成部分”。一定程度上讲，“农村住宅不得向城市居民出售”的规定，实质上是对农民对房屋的所有权和宅基地的使用权的一种限制，同时也就使得农民这部分财产性收入被架空。 　　众所周知，我国土地所有权的主体分为国家和集体两种。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在取得的土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造住房以及其他附着物。作为使用权人无权单独转让宅基地，但如果使用权人在宅基地上已建造了房屋，房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。 　　对以上观点，无论是理论界还是在司法实践中，目前来看没有多大分歧。分歧就在于：房屋的所有权与土地的所有权分属不同的权利主体，双方在权利行使方面必然相互牵制。而房屋与土地紧密结合的特点决定了二者必有一方要妥协，或者房随地走或者地随房走。 　　一种观点是“房随地走”。这种审慎的观点缘于国家对农村土地的一贯政策规定。从上世纪八十年代以来，国务院多次行文，强调对耕地的保护。有关行政规章、文件对农村建房、宅基地的申请也规定了严格的审批程序。根据《村庄和集镇规划建设管理条例》中的规定，城镇居民如需使用集体土地建房，还应经其所在单位或者居民委员会同意，再按有关规定办理审批手续。因此，既然宅基地申请有严格的规定，村民转让房屋也涉及到宅基地使用问题，应从严掌握，一般会认定合同无效。但这种观点在现实中存有缺陷。村民因不享有土地的所有权将影响其房屋的所有权的行使。他只能对其建筑物或其他附着物享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要最核心的处分权。在这种情况下，对于自己房屋的财产收益，只能用于出租，而不能通过房屋所有权流转实现更大的效益，村民售房的财产性收入将无从行使。但目前来看，这种观点在司法界占据主流。也正是这种观点导致了李玉兰最终败诉。 另一种观点是“地随房走”。即村民有权出售住房，村民对房屋所有权的行使将不存在任何障碍，那么此举是否有碍集体经济组织对土地享有的所有权呢?通州法院的部分法官认为，宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，仅仅是宅基地的使用权人换了另外的主体，村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，他只能获得出售建筑物的利益。因此，对集体经济组织的经济利益并不存在侵犯的问题。在这种情况下，将使农村的房屋为村民带来最大化的财产性收入。 　　上述观点的分歧，体现在基层法院表现为，不同法官主审该案件，会产生不同的判决结果。与李玉兰案件形成鲜明对比的是，1992年，一位城市居民向北京市顺义区后沙峪一村民赵某的丈夫购买了一处民房，由于赵某的丈夫是居民，赵某是农民，所以1993年宅基地确权时使用权人登记为赵某。这个民房买卖是赵某的丈夫将夫妻共同民房转让给了城市居民。2002年，赵某以未经其本人同意被丈夫私自出售房屋为由起诉这个城市居民，请求法院确认房屋买卖合同为无效合同，要对方返还房屋。一审法院审理认为，赵某是知道并同意其丈夫出售该房屋，该房屋买卖是意思表示真实，买卖合同有效，驳回了赵某的诉讼请求。 　　而上述意见分歧如果体现在各地高级法院，则表现在类似于司法解释的“会议纪要”上，虽然这些会议纪要写明参照执行，但是很大程度上左右着承办案件的法官。比如，浙江省高级法院1992年的纪要中记载：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”而在山东高级法院2005年的会议纪要中则记载：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织成员的，可以认定合同有效。北京市高院在2004年也发布过类似于山东高院的会议纪要。 　　宅基地流转的苏州模式 　　据了解，在2003年4月，苏州市实施了新的宅基地管理暂行办法，允许农民住宅有条件转让。当时据媒体报道，作为全国首创的重要举措，苏州农民进城后，农宅将可以转让、出售。苏州各乡镇也陆续成立了农民住宅置换中心。农民宅基地将可通过住宅置换中心自由转让。苏州土地管理部门负责人向本报记者介绍说，制订这一政策的主要目的是推动苏州农村的城市化进程。长期以来，由于农村住宅缺少土地证、房产证，交换一直存在着困难。农民进城后，原先的住宅要么转让给属于同一集体组织的农民，要么就只有空置。 　　这样做的后果是，减少了农民的财产性收入，也影响了城镇一体化的进程。因此，苏州的作法是，对城市规划以确定为居住区范围内的农民宅基地，将由政府确权或征为国有土地，土地上的农民住宅则纳入城市私房管理，只要补交土地出让金，这些农宅就可以进行房产交易。而在各乡镇，则将成立农民住宅置换中心，进城农民的住宅可由中心预付一定住房交易款后收购储备后进入市场。 　　这样做的好处是城里人有了在农村买房的可能，也将大幅提高苏州农宅价格，让农民也享受到城市化的成果。 　　土地问题是涉及到广大公民切身利益和安身立命之本的根本问题，为了能够彻底解决在审判实践中因为对法律理解上的分歧导致的同案不同判现象发生，最有效的方法是由全国人大常委会进一步以法律解释的形式对农村宅基地以及农村房屋的产权归属以及产权流转作出明确规定。 　　非农民住宅的“小产权房” 　　从宽泛的角度上讲，农民住宅只是“小产权房”的类型之一。据业内人士介绍，市场上存在三种小产权版本。第一种是由各区县发放的房产证，这种情况在2000年左右比较多，当时很多项目是挂靠在区县进行开发，现在已经很少了。第二种是由乡镇政府发放的“房产证”;第三种是由村委会发放的“宅基地本”。然而除了第一种可以通过补交相关税费拿到真正的产权证外，其他两种都不受法律保护。 　　虽然后两种类型的“小产权房”不受法律保护，但从全国范围内看，人们趋之若鹜的原因，不外乎以下几项：从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%;从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。区别于“大产权房”的主要特征是，从买卖手续上，没有缴纳商品房买卖的契税。对于农民而言，这类不受法律保护的“小产权房”，却是可以获得财产性收入的另一个渠道———他们可以从中获取红利。 　　据记者调查，借农村建设、旧村改造名义，是“乡产权房”目前最为普遍的运作模式，其基本操作流程是，开发商和村委会合作，或者村委会自行成立开发公司组织建设，在宅基地、乡镇企业、公益设施用地，甚至违法占用耕地开发住宅，委托销售代理公司或者自行销售，并向购房者发放由村委会制作的“宅基地本”或由乡镇政府制作的“房产证”。 　　河北省石家庄市是城中村改造项目最多的省会城市之一。经过这几年的发展，目前石家庄“村证房”的房价已经从最早的每平方米均价六七百元，上涨到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房价低30%甚至更多。据报道，目前石家庄的塔谈村、留村、大郭村、岳村、于底村、大马村、小马村等十几个城中村都已开发销售“村证房”，其中不少楼盘80%卖给市民，留给村民的不到20%。 　　村民们从中获得的财产性收入，一方面包括自己住宅的增值，一方面包括每年从村委会获得的每人几千元到万元不等的分红，还包括减免的物业费，甚至水电费。 　　这一类型的“小产权房”在全国已经是遍地开花，成为令各级政府头痛的难题。比如对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理?不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定，是否补偿，如何制定补偿标准;国家征收，改变集体土地性质，如何补缴土地出让金? 　　如果强行推倒，由此产生的损失谁来承担?农民不仅得不到财产收入的增加，反而因此去担负债务，显然不太可能。但目前的状态是，有些“小产权房”还在热销之中。 　农民的一笔财产性收益账 　　2002年，李玉兰卖掉河北老家的房产，准备在北京宋庄这个画家扎堆的地方长期生活。她反复观察后选择了宋庄镇辖区内新店村的马海涛家。一个愿买，一个愿卖，双方痛痛快快地签了一份协议，并加盖了村委会公章，在李玉兰交了45000元钱后，便搬进这所农家院。之后，经过批准，李玉兰对房屋进行了装修和新建。 　　显然，她已经把这里作为了自己的家。 　　宋庄镇政府一位工作人员向本报记者介绍说，早在1994年，一批包括画家在内的艺术家们来到这里，像方力钧、刘炜、张惠平等人成为最早一批与农民进行私有房屋交易的艺术家。据这位工作人员回忆，当时在宋庄镇政府所在地，房价稍高，“大概在20000元左右”，而在辖区其他稍偏远的村子，“根据房屋质量和构造的不同，房价最低有七八千元的”。 　　在记者调查中，现在很多村民仍然认为，把自己的房子卖给别人包括外地人，只要自愿和价格合适，“不是什么违法的事情”。他们甚至认为，村委会同意的程序也只不过“走过场”，因为“我祖祖辈辈传下来的自己的房子，我当然有权处置”。 　　然而，到了2000年之后，村民们说，他们隐约感到自己的房子“不能卖了”。一方面原因是申请一块新的宅基地不太可能。更为重要的是，房价一年比一年高，“现在卖了，过不多长时间就得后悔”。 　　来自北京市有关部门的一项调查结果显示，农民财产性收入对总收入的贡献率明显提升，从去年同期的-7.7%上升为4.6%，提升了12个百分点左右。相应的，农民的转移性收入也从7%上升为9.4%。据调查，农民财产性收入增长主要是因为房屋出租价格的提升，仅房屋租金一项，就增长了60.8%。如果分区域来看，朝阳、丰台租金收入分别增长了46%和105.9%，昌平、大兴分别增长了160.7%和92%。 　　财产性收入是由其财产带来的，我国农民的财产性收入与农民的家庭经营收入、工资性收入、转移性收入等，共同构成农民的总收入。据统计，我国农民的财产性收入在总收入中所占的份额相对较小，一般不超过总收入的3%。 　　按照农民财产性收入分类，农民的土地财产性收入，指土地被征用、土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。但这是一个不可预期的收入。第二个是农民的住房财产性收入，指农民通过房屋的出租、出售和拆迁补偿而取得相应的收益。其中可以预期的占大比例的出售收入，也处于模糊地位。第三个是农民的资金财产性收入，指农民资金通过储蓄、民间借贷及购买股票、证券、债券等而取得的相应资金收益。由于农村金融机构单薄，资金投资渠道狭窄等，农民在这方面获得收入的可能性几乎为零。 　　遏制“小产权房”发展的根本原因何在 　　国家一方面看到了农民增加财产性收入之难，一方面还要限制“小产权房”发展，这是为什么?建设部政策研究室的一位官员对记者说：“这是两害相权取其轻，其中一害是农民增收难，一害是‘小产权房’无序发展危机耕地安全。”但根本着眼点是保护农民基本利益。 　　12月11日，国务院的常务会议上指出，我国耕地资源紧缺，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。 　　近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：(一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。 　　建设部政策研究中心的副主任王珏林把“小产权房”总结为是四个问题：一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。 　　从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动，否则很可能造成社会的不安定。 　　第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。 　　再就是权益问题和利益问题。农民的问题，在城乡差别，两元结构问题没有得到彻底解决前，在农民社会保障制度没有完全建立前，最主要是保护农民利益的问题。农村的宅基地是有限的，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现农民的居住、生活问题。 　　在人民大学的学术沙龙上，周珂教授总结“小产权房”背后的利益时，其中提到有四个利益分配关系：一是农业生产方面的利益，要是建“小产权房”，把耕地占了，会对农业产生致命的影响;二是农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，其功能多了一层农村社会保障功能，“这是农民养命的功能”，如果把这些地建了“小产权房”卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了;三是国家建设用地利益，“土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办?”四是国家土地级差地租利益，国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。也许正是这些利益被考虑进来，国家当前的政策只能是遏制“小产权房”发展。 　　城乡一体化后“小产权房”路在何方 　　十几年前的北京宋庄，沙田贫瘠，艺术家聚集最多的小堡村人均年收入三五百元。自从艺术家聚集以来，村委会不失时机地给予理解和支持，其中包括给艺术家以安居乐业的条件。近年镇政府及时制定了“文化造镇”的计划，策划和实施了三届“宋庄艺术节”。短短几年，不但宋庄艺术家村的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏，初显商贾云集、百业兴旺的景象，成为宋庄镇历史上最好的发展时期。 　　据了解，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业投资达3.2亿，高达百分之十八。全年利税3.5亿，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额达近亿元。艺术家村中心区小堡村，仅1300口人，去年总产值3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入12000元，比艺术家入住之前翻了近三十倍。 　　这是城乡一体化进程中的典型一案。正是居于这种考虑，宋庄镇政府的一位负责人对本报记者说：“虽然发生了李玉兰这样的案件，但我们会给各位艺术家一个交代，不会让他们流离失所，这是我们宋庄镇百姓的福祉所在。” 　　对于李玉兰所遭遇的案件，人民大学民法学教授王轶总结说： 　　我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。因为中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择?“在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。” 　　专家们认为，即将于2008年1月1日起实施的城乡规划法，统筹规划为解决集体土地问题起到了引领的作用，他们希望更多全面解决农村土地流转问题的法律法规出台，因为只有解决了这个根本问题，城乡一体化才能距离人们更近，农民的财产性收入也才能更稳定。 　农民的一笔财产性收益账 　　2002年，李玉兰卖掉河北老家的房产，准备在北京宋庄这个画家扎堆的地方长期生活。她反复观察后选择了宋庄镇辖区内新店村的马海涛家。一个愿买，一个愿卖，双方痛痛快快地签了一份协议，并加盖了村委会公章，在李玉兰交了45000元钱后，便搬进这所农家院。之后，经过批准，李玉兰对房屋进行了装修和新建。 　　显然，她已经把这里作为了自己的家。 　　宋庄镇政府一位工作人员向本报记者介绍说，早在1994年，一批包括画家在内的艺术家们来到这里，像方力钧、刘炜、张惠平等人成为最早一批与农民进行私有房屋交易的艺术家。据这位工作人员回忆，当时在宋庄镇政府所在地，房价稍高，“大概在20000元左右”，而在辖区其他稍偏远的村子，“根据房屋质量和构造的不同，房价最低有七八千元的”。 　　在记者调查中，现在很多村民仍然认为，把自己的房子卖给别人包括外地人，只要自愿和价格合适，“不是什么违法的事情”。他们甚至认为，村委会同意的程序也只不过“走过场”，因为“我祖祖辈辈传下来的自己的房子，我当然有权处置”。 　　然而，到了2000年之后，村民们说，他们隐约感到自己的房子“不能卖了”。一方面原因是申请一块新的宅基地不太可能。更为重要的是，房价一年比一年高，“现在卖了，过不多长时间就得后悔”。 　　来自北京市有关部门的一项调查结果显示，农民财产性收入对总收入的贡献率明显提升，从去年同期的-7.7%上升为4.6%，提升了12个百分点左右。相应的，农民的转移性收入也从7%上升为9.4%。据调查，农民财产性收入增长主要是因为房屋出租价格的提升，仅房屋租金一项，就增长了60.8%。如果分区域来看，朝阳、丰台租金收入分别增长了46%和105.9%，昌平、大兴分别增长了160.7%和92%。 　　财产性收入是由其财产带来的，我国农民的财产性收入与农民的家庭经营收入、工资性收入、转移性收入等，共同构成农民的总收入。据统计，我国农民的财产性收入在总收入中所占的份额相对较小，一般不超过总收入的3%。 　　按照农民财产性收入分类，农民的土地财产性收入，指土地被征用、土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。但这是一个不可预期的收入。第二个是农民的住房财产性收入，指农民通过房屋的出租、出售和拆迁补偿而取得相应的收益。其中可以预期的占大比例的出售收入，也处于模糊地位。第三个是农民的资金财产性收入，指农民资金通过储蓄、民间借贷及购买股票、证券、债券等而取得的相应资金收益。由于农村金融机构单薄，资金投资渠道狭窄等，农民在这方面获得收入的可能性几乎为零。 　　遏制“小产权房”发展的根本原因何在 　　国家一方面看到了农民增加财产性收入之难，一方面还要限制“小产权房”发展，这是为什么?建设部政策研究室的一位官员对记者说：“这是两害相权取其轻，其中一害是农民增收难，一害是‘小产权房’无序发展危机耕地安全。”但根本着眼点是保护农民基本利益。 　　12月11日，国务院的常务会议上指出，我国耕地资源紧缺，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。 　　近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：(一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。 　　建设部政策研究中心的副主任王珏林把“小产权房”总结为是四个问题：一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。 　　从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动，否则很可能造成社会的不安定。 　　第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。 　　再就是权益问题和利益问题。农民的问题，在城乡差别，两元结构问题没有得到彻底解决前，在农民社会保障制度没有完全建立前，最主要是保护农民利益的问题。农村的宅基地是有限的，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现农民的居住、生活问题。 　　在人民大学的学术沙龙上，周珂教授总结“小产权房”背后的利益时，其中提到有四个利益分配关系：一是农业生产方面的利益，要是建“小产权房”，把耕地占了，会对农业产生致命的影响;二是农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，其功能多了一层农村社会保障功能，“这是农民养命的功能”，如果把这些地建了“小产权房”卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了;三是国家建设用地利益，“土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办?”四是国家土地级差地租利益，国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。也许正是这些利益被考虑进来，国家当前的政策只能是遏制“小产权房”发展。 　　城乡一体化后“小产权房”路在何方 　　十几年前的北京宋庄，沙田贫瘠，艺术家聚集最多的小堡村人均年收入三五百元。自从艺术家聚集以来，村委会不失时机地给予理解和支持，其中包括给艺术家以安居乐业的条件。近年镇政府及时制定了“文化造镇”的计划，策划和实施了三届“宋庄艺术节”。短短几年，不但宋庄艺术家村的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏，初显商贾云集、百业兴旺的景象，成为宋庄镇历史上最好的发展时期。 　　据了解，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业投资达3.2亿，高达百分之十八。全年利税3.5亿，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额达近亿元。艺术家村中心区小堡村，仅1300口人，去年总产值3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入12000元，比艺术家入住之前翻了近三十倍。 　　这是城乡一体化进程中的典型一案。正是居于这种考虑，宋庄镇政府的一位负责人对本报记者说：“虽然发生了李玉兰这样的案件，但我们会给各位艺术家一个交代，不会让他们流离失所，这是我们宋庄镇百姓的福祉所在。” 　　对于李玉兰所遭遇的案件，人民大学民法学教授王轶总结说： 　　我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。因为中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择?“在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。” 　　专家们认为，即将于2008年1月1日起实施的城乡规划法，统筹规划为解决集体土地问题起到了引领的作用，他们希望更多全面解决农村土地流转问题的法律法规出台，因为只有解决了这个根本问题，城乡一体化才能距离人们更近，农民的财产性收入也才能更稳定。 　农民的一笔财产性收益账 　　2002年，李玉兰卖掉河北老家的房产，准备在北京宋庄这个画家扎堆的地方长期生活。她反复观察后选择了宋庄镇辖区内新店村的马海涛家。一个愿买，一个愿卖，双方痛痛快快地签了一份协议，并加盖了村委会公章，在李玉兰交了45000元钱后，便搬进这所农家院。之后，经过批准，李玉兰对房屋进行了装修和新建。 　　显然，她已经把这里作为了自己的家。 　　宋庄镇政府一位工作人员向本报记者介绍说，早在1994年，一批包括画家在内的艺术家们来到这里，像方力钧、刘炜、张惠平等人成为最早一批与农民进行私有房屋交易的艺术家。据这位工作人员回忆，当时在宋庄镇政府所在地，房价稍高，“大概在20000元左右”，而在辖区其他稍偏远的村子，“根据房屋质量和构造的不同，房价最低有七八千元的”。 　　在记者调查中，现在很多村民仍然认为，把自己的房子卖给别人包括外地人，只要自愿和价格合适，“不是什么违法的事情”。他们甚至认为，村委会同意的程序也只不过“走过场”，因为“我祖祖辈辈传下来的自己的房子，我当然有权处置”。 　　然而，到了2000年之后，村民们说，他们隐约感到自己的房子“不能卖了”。一方面原因是申请一块新的宅基地不太可能。更为重要的是，房价一年比一年高，“现在卖了，过不多长时间就得后悔”。 　　来自北京市有关部门的一项调查结果显示，农民财产性收入对总收入的贡献率明显提升，从去年同期的-7.7%上升为4.6%，提升了12个百分点左右。相应的，农民的转移性收入也从7%上升为9.4%。据调查，农民财产性收入增长主要是因为房屋出租价格的提升，仅房屋租金一项，就增长了60.8%。如果分区域来看，朝阳、丰台租金收入分别增长了46%和105.9%，昌平、大兴分别增长了160.7%和92%。 　　财产性收入是由其财产带来的，我国农民的财产性收入与农民的家庭经营收入、工资性收入、转移性收入等，共同构成农民的总收入。据统计，我国农民的财产性收入在总收入中所占的份额相对较小，一般不超过总收入的3%。 　　按照农民财产性收入分类，农民的土地财产性收入，指土地被征用、土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。但这是一个不可预期的收入。第二个是农民的住房财产性收入，指农民通过房屋的出租、出售和拆迁补偿而取得相应的收益。其中可以预期的占大比例的出售收入，也处于模糊地位。第三个是农民的资金财产性收入，指农民资金通过储蓄、民间借贷及购买股票、证券、债券等而取得的相应资金收益。由于农村金融机构单薄，资金投资渠道狭窄等，农民在这方面获得收入的可能性几乎为零。 　　遏制“小产权房”发展的根本原因何在 　　国家一方面看到了农民增加财产性收入之难，一方面还要限制“小产权房”发展，这是为什么?建设部政策研究室的一位官员对记者说：“这是两害相权取其轻，其中一害是农民增收难，一害是‘小产权房’无序发展危机耕地安全。”但根本着眼点是保护农民基本利益。 　　12月11日，国务院的常务会议上指出，我国耕地资源紧缺，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。 　　近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：(一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。 　　建设部政策研究中心的副主任王珏林把“小产权房”总结为是四个问题：一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。 　　从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动，否则很可能造成社会的不安定。 　　第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。 　　再就是权益问题和利益问题。农民的问题，在城乡差别，两元结构问题没有得到彻底解决前，在农民社会保障制度没有完全建立前，最主要是保护农民利益的问题。农村的宅基地是有限的，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现农民的居住、生活问题。 　　在人民大学的学术沙龙上，周珂教授总结“小产权房”背后的利益时，其中提到有四个利益分配关系：一是农业生产方面的利益，要是建“小产权房”，把耕地占了，会对农业产生致命的影响;二是农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，其功能多了一层农村社会保障功能，“这是农民养命的功能”，如果把这些地建了“小产权房”卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了;三是国家建设用地利益，“土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办?”四是国家土地级差地租利益，国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。也许正是这些利益被考虑进来，国家当前的政策只能是遏制“小产权房”发展。 　　城乡一体化后“小产权房”路在何方 　　十几年前的北京宋庄，沙田贫瘠，艺术家聚集最多的小堡村人均年收入三五百元。自从艺术家聚集以来，村委会不失时机地给予理解和支持，其中包括给艺术家以安居乐业的条件。近年镇政府及时制定了“文化造镇”的计划，策划和实施了三届“宋庄艺术节”。短短几年，不但宋庄艺术家村的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏，初显商贾云集、百业兴旺的景象，成为宋庄镇历史上最好的发展时期。 　　据了解，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业投资达3.2亿，高达百分之十八。全年利税3.5亿，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额达近亿元。艺术家村中心区小堡村，仅1300口人，去年总产值3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入12000元，比艺术家入住之前翻了近三十倍。 　　这是城乡一体化进程中的典型一案。正是居于这种考虑，宋庄镇政府的一位负责人对本报记者说：“虽然发生了李玉兰这样的案件，但我们会给各位艺术家一个交代，不会让他们流离失所，这是我们宋庄镇百姓的福祉所在。” 　　对于李玉兰所遭遇的案件，人民大学民法学教授王轶总结说： 　　我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。因为中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择?“在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。” 　　专家们认为，即将于2008年1月1日起实施的城乡规划法，统筹规划为解决集体土地问题起到了引领的作用，他们希望更多全面解决农村土地流转问题的法律法规出台，因为只有解决了这个根本问题，城乡一体化才能距离人们更近，农民的财产性收入也才能更稳定。 　农民的一笔财产性收益账 　　2002年，李玉兰卖掉河北老家的房产，准备在北京宋庄这个画家扎堆的地方长期生活。她反复观察后选择了宋庄镇辖区内新店村的马海涛家。一个愿买，一个愿卖，双方痛痛快快地签了一份协议，并加盖了村委会公章，在李玉兰交了45000元钱后，便搬进这所农家院。之后，经过批准，李玉兰对房屋进行了装修和新建。 　　显然，她已经把这里作为了自己的家。 　　宋庄镇政府一位工作人员向本报记者介绍说，早在1994年，一批包括画家在内的艺术家们来到这里，像方力钧、刘炜、张惠平等人成为最早一批与农民进行私有房屋交易的艺术家。据这位工作人员回忆，当时在宋庄镇政府所在地，房价稍高，“大概在20000元左右”，而在辖区其他稍偏远的村子，“根据房屋质量和构造的不同，房价最低有七八千元的”。 　　在记者调查中，现在很多村民仍然认为，把自己的房子卖给别人包括外地人，只要自愿和价格合适，“不是什么违法的事情”。他们甚至认为，村委会同意的程序也只不过“走过场”，因为“我祖祖辈辈传下来的自己的房子，我当然有权处置”。 　　然而，到了2000年之后，村民们说，他们隐约感到自己的房子“不能卖了”。一方面原因是申请一块新的宅基地不太可能。更为重要的是，房价一年比一年高，“现在卖了，过不多长时间就得后悔”。 　　来自北京市有关部门的一项调查结果显示，农民财产性收入对总收入的贡献率明显提升，从去年同期的-7.7%上升为4.6%，提升了12个百分点左右。相应的，农民的转移性收入也从7%上升为9.4%。据调查，农民财产性收入增长主要是因为房屋出租价格的提升，仅房屋租金一项，就增长了60.8%。如果分区域来看，朝阳、丰台租金收入分别增长了46%和105.9%，昌平、大兴分别增长了160.7%和92%。 　　财产性收入是由其财产带来的，我国农民的财产性收入与农民的家庭经营收入、工资性收入、转移性收入等，共同构成农民的总收入。据统计，我国农民的财产性收入在总收入中所占的份额相对较小，一般不超过总收入的3%。 　　按照农民财产性收入分类，农民的土地财产性收入，指土地被征用、土地经营使用权经流转后而得到的相应补偿和收益。但这是一个不可预期的收入。第二个是农民的住房财产性收入，指农民通过房屋的出租、出售和拆迁补偿而取得相应的收益。其中可以预期的占大比例的出售收入，也处于模糊地位。第三个是农民的资金财产性收入，指农民资金通过储蓄、民间借贷及购买股票、证券、债券等而取得的相应资金收益。由于农村金融机构单薄，资金投资渠道狭窄等，农民在这方面获得收入的可能性几乎为零。 　　遏制“小产权房”发展的根本原因何在 　　国家一方面看到了农民增加财产性收入之难，一方面还要限制“小产权房”发展，这是为什么?建设部政策研究室的一位官员对记者说：“这是两害相权取其轻，其中一害是农民增收难，一害是‘小产权房’无序发展危机耕地安全。”但根本着眼点是保护农民基本利益。 　　12月11日，国务院的常务会议上指出，我国耕地资源紧缺，但土地利用方式粗放的现象相当普遍，节约用地的潜力很大。守住18亿亩耕地的红线，解决发展用地和保护耕地的矛盾，不仅要实行最严格的土地管理制度，还要切实解决用地浪费问题。 　　近来一些地方违法违规将农用地转为建设用地，并有蔓延上升之势，必须坚决遏制。会议强调：(一)严格执行土地用途管制制度，任何涉及土地管理制度的试验和探索都不能违反国家的土地用途管制制度。(二)严格规范使用农民集体所有土地进行建设，严禁非法占用(租用)农民集体土地进行非农业建设。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。(三)严格控制集体建设用地规模，禁止通过“村改居”等方式非法将农民集体所有土地转为国有土地。(四)严格禁止和严肃查处“以租代征”等违法违规行为，坚决刹住乱占滥用农用地之风。 　　建设部政策研究中心的副主任王珏林把“小产权房”总结为是四个问题：一个是法，一个是理，一个是权益，一个是利益。 　　从法上讲，国家法律土地制度规定的非常明确，集体土地的宅基地包括它的土地转让性质，就是只能在属于农民范畴内运转，城市不能运转。因为这是从农民的根本利益出发，在社会保障不健全的情况下，这一条不能动，否则很可能造成社会的不安定。 　　第二方面就是理，农民卖“小产权房”能够致富，为什么不让?城里人买“小产权房”便宜，为啥不让买?其实，这里涉及的问题不是那么简单，“小产权房”就这样卖了，没有把它的土地效益发挥到最大化。 　　再就是权益问题和利益问题。农民的问题，在城乡差别，两元结构问题没有得到彻底解决前，在农民社会保障制度没有完全建立前，最主要是保护农民利益的问题。农村的宅基地是有限的，如果把大批的农村的宅基地叫城市居民买到以后，将来可能出现农民的居住、生活问题。 　　在人民大学的学术沙龙上，周珂教授总结“小产权房”背后的利益时，其中提到有四个利益分配关系：一是农业生产方面的利益，要是建“小产权房”，把耕地占了，会对农业产生致命的影响;二是农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，其功能多了一层农村社会保障功能，“这是农民养命的功能”，如果把这些地建了“小产权房”卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了;三是国家建设用地利益，“土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办?”四是国家土地级差地租利益，国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。也许正是这些利益被考虑进来，国家当前的政策只能是遏制“小产权房”发展。 　　城乡一体化后“小产权房”路在何方 　　十几年前的北京宋庄，沙田贫瘠，艺术家聚集最多的小堡村人均年收入三五百元。自从艺术家聚集以来，村委会不失时机地给予理解和支持，其中包括给艺术家以安居乐业的条件。近年镇政府及时制定了“文化造镇”的计划，策划和实施了三届“宋庄艺术节”。短短几年，不但宋庄艺术家村的国际名望空前提升，而且文化搭台、经济唱戏，初显商贾云集、百业兴旺的景象，成为宋庄镇历史上最好的发展时期。 　　据了解，2006年宋庄镇总投资20多亿元，其中文化产业投资达3.2亿，高达百分之十八。全年利税3.5亿，创历史新高。艺术家作品公开拍卖，成交额达近亿元。艺术家村中心区小堡村，仅1300口人，去年总产值3.5亿，上缴利税1816万，人均纯收入12000元，比艺术家入住之前翻了近三十倍。 　　这是城乡一体化进程中的典型一案。正是居于这种考虑，宋庄镇政府的一位负责人对本报记者说：“虽然发生了李玉兰这样的案件，但我们会给各位艺术家一个交代，不会让他们流离失所，这是我们宋庄镇百姓的福祉所在。” 　　对于李玉兰所遭遇的案件，人民大学民法学教授王轶总结说： 　　我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。因为中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择?“在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。” 　　专家们认为，即将于2008年1月1日起实施的城乡规划法，统筹规划为解决集体土地问题起到了引领的作用，他们希望更多全面解决农村土地流转问题的法律法规出台，因为只有解决了这个根本问题，城乡一体化才能距离人们更近，农民的财产性收入也才能更稳定。